Rok 2026 będzie dla polskiego rynku magazynowego okresem konsolidacji i zarazem głębokich zmian strukturalnych. Po burzliwym wzroście w 2024–2025, gdy popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe osiągał rekordowe poziomy, rynek wchodzi w fazę bardziej zrównoważonego rozwoju. Polska, jako jedno z najważniejszych miast logistyki Europy Środkowo-Wschodniej, stoi przed kluczowym wyborem: czy będzie modernizować się zgodnie z oczekiwaniami najemców, czy nadal zadowalać się tradycyjnymi modelami operacyjnymi.

Popyt: wzrost, ale nie eksplozyjny

Prognozowany popyt na powierzchnię magazynową w 2026 roku wyniesie od 5,2 do 5,7 milionów metrów kwadratowych. To solidny wynik, ale znacząco niższy od dynamiki 2025 roku, kiedy wynajęto 4,54 milionów mkw. w samych trzech kwartałach. Eksperci​​ interpretują to jako naturalne spowolnienie – rynek dojrzewa i rośnie już tylko w naturalnym tempie, bez impulsów spekulacyjnych czy jednorazowych przesunięć popytu.axiimmo+1​

Struktura popytu zmienia się. Renegocjacje umów, które w pierwszych trzech kwartałach 2025 stanowiły aż 52% całego popytu brutto, będą w 2026 roku coraz mniej dominujące. Nowe umowy i ekspansje firm będą stanowić około 40% popytu, podczas gdy przedłużenia obecnych kontraktów osiągną 45%, a ekspansje – 15%. To sugeruje, że najemcy przechodzą z fazy optymalizacji kosztowej (renegocjacji) do fazy aktywnego wzrostu.​​ helpfind+1​

Sektor e-commerce, który jeszcze rok temu napędzał prawie 65% popytu na magazyny, nadal będzie głównym graczem, ale jego wzrost ulega normalizacji. Polska sprzedaż online rośnie w tempie 18% rocznie – znacznie szybciej niż średnia europejska 11% – ale już nie w tempie eksplozyjnym jak w latach 2022–2023. Logistyka kontraktowa i outsourcing fulfillmentu pozostaną kluczowym segmentem, przejmując obsługę zamówień dla rosnącej liczby rynków ekspansji, zwłaszcza e-commerce transgranicznego.​​ trade+1​

Podaż: ostrożność deweloperów i BTS

Polska będzie otrzymywać około 1,5 do 2 milionów metrów kwadratowych nowych magazynów rocznie – znacznie poniżej poziomów planowanych jeszcze w 2023 roku. Ta „ostrożność" nie jest błędem, ale strategicznym dostosowaniem się do nowych realiów. Deweloperzy uczą się, że spekulacyjne budowanie bez przednajmu to zbyt duże ryzyko w obecnym otoczeniu makroekonomicznym.​​ axiimmo​

Już w 2025 roku widać wyraźny trend: projekty typu build-to-suit (BTS) – czyli magazyny budowane na konkretne zamówienie najemcy – stanowią prawie 70% inwestycji, podczas gdy spekulacyjne budowy spadły do jedynie 30%. W 2026 ten podział będzie jeszcze bardziej asymetryczny. Rynek jasno wysyła sygnał: nowoczesne powierzchnie z gotowymi najemcami są warte budowy, ale niezabezpieczone inwestycje wymagać będą zdecydowanie wyższych marż.​​ helpfind​

Wskaźnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie 8,2%, a w niektórych województwach nawet poniżej 5%. To oznacza, że polski rynek magazynowy pozostaje mocno napięty – pusty magazyn to rzadkość, a dla właścicieli norma. Stawki czynszów dla magazynów typu big-box oscylują między 3,6 a 6,0 EUR za mkw. miesięcznie, z efektywnymi stawkami 20% niższe dzięki zachętom deweloperów. W 2026 roku presja na czynsze będzie bardziej selektywna – premium za dobią lokalizację i technologie, stagnacja lub lekkie spadki dla marek standardowych i lokalizacji peryferyjnych.​​ axiimmo​

Technologia: moment prawdy

Tu dokonuje się najgłębsze przesunięcie. W 2025 roku każdy dziewiąty magazyn wdrażał jakiś system sztucznej inteligencji – ale to były głównie piloty. W 2026 AI i automatyzacja staną się standardem branżowym, a nie luksusem. MIT i Mecalux wskazują, że w 60% magazynów na świecie AI już zwiększa wydajność, a polska branża szybko dogania światowe trendy.​​ businessinsider+2​

Rozwiązania z wizją komputerową, robotyką wspieraną uczeniem maszynowym (jak roboty polskiej spółki Nomagic dla Zalando), automatyczne sortery i cyfrowe​​ bliźniaki procesów logistycznych będą w 2026 standardem dla dużych operatorów. Średnia inwestycja w automatyzację magazynu wynosi 15-25% wartości obiektu, ale zwrot z inwestycji to zaledwie 18-36 miesięcy. Polskie firmy logistyczne rozumują ekonomicznie – jeśli zwrot jest poniżej 3 lat, automatyzacja zacznie się rozpowszechniać.​​ polskiprzemysl+1​

Ale z technologią wiąże się problem kadrowy. Magazynów brakuje pracowników, szczególnie do powtarzalnych zadań, które mogą przejąć maszyny. To tworzy perverse incentive do automatyzacji – nie dlatego, że jest ona tania, ale dlatego że ręce po prostu są niedostępne. W 2026 roku ta dynamika przyspieszy.​​ polskiprzemysl​

Lokalizacja: węzły się zmieniają

Mazowieckie, Dolny Śląsk i Łódzkie będą nadal dominować, ale siła ich przyciągania zmienia się. Mazowieckie – zwłaszcza korytarz Warszawa–Piaseczno–Magdalenka – pozostaje hukiem dla firm obsługujących ostatnią milę i obsługę rynku wewnętrznego. Dolny Śląsk, dzięki bliskości z Niemcami i Czechami, będzie magnesem dla logistyki cross-border. Łódzkie, tradycyjnie położone centralnie, straci nieco dynamiki na rzecz Poznania i Gliwic.​​ helpfind+1​

Ale 2026 przyniesie znacznie większe zainteresowanie dla magicznych trzech województw: warszawskiego, krakowskiego i wrocławskiego – nie dla magazynów, ale dla mikro-magazynów ostatniej mili (urban fulfillment centers). Planuje się uruchomienie 35-40 nowoczesnych centrów dystrybucyjnych o łącznej powierzchni do 350 tysięcy metrów kwadratowych w największych miastach. To zmiana paradygmatu – magazyny coraz bliżej kupujących, nie dalej od nich.​​ helpfind​

Inwestycje: boom kredytowy się kończy

Na rynku inwestycyjnym magazyny i centra logistyczne stanowią 34% całkowitego wolumenu transakcji, ustępując tylko biurom (35%). Wartość transakcji magazynowych w trzech kwartałach 2025 roku wyniosła ponad 870 milionów euro. W 2026 roku prognozuje się całkowity wolumen inwestycyjny na rynku magazynów rzędu 1,8-2,2 miliardów euro.​​ investmap+2​

Ale struktura kapitału zmienia się. Sale & leaseback, czyli sprzedaż magazynów właścicielom, którzy następnie wynajmują je operatorom, nabiera tempa. To oznacza, że polskie operatorki logistyczne – mająca długoletnie umowy najmu z nieznacznym ryzykiem refinansowania – stają się coraz bardziej atrakcyjne dla zagranicznych funduszy infrastrukturalnych. Kapitalowi indywidualnemu będzie trudniej konkurować z instytucjami.​​ axiimmo​

Krajowi inwestorzy, którzy w 2025 roku podwoili udział w inwestycjach komercyjnych (z 10% do 23%), będą mieć w 2026 trudniejsze warunki. Stopy procentowe, choć mogą lekko spaść, będą nadal na wysokim historycznym poziomie – NBP utrzymuje stopę referencyjną na 5%, a perspektywy obniżek są ostrożne.​​ natropienieruchomosci​

Wyzwania: ekologia i ryzyka

Zielona transformacja logistyki już nie jest słowami kluczowymi na konferencjach – to wymóg de facto. W 2026 roku wysokosprawne magazyny z certyfikatami LEED, instalacjami OZE i systemami zarządzania energią osiągną premie czynszu 5-10% w stosunku do standardowych obiektów. Najemcy, zwłaszcza międzynarodowe sieci, żądają redukcji śladu węglowego w całym łańcuchu dostaw – magazyn to tylko jego część, ale coraz bardziej kontrolowana.​​ xbsgroup​

Ryzyka ekonomiczne są jednak poważne. Co czwarty polski przedsiębiorca obawia się upadłości w 2026 roku. Jeśli obawy zmaterializują się, rynek najmu magazynów dla MŚP może doświadczyć znaczącej korekty. Pustostany mogą wzrosnąć, a presja na obniżki czynszów – zwłaszcza dla mniej efektywnych lokalizacji – będzie wyraźna.​​ krakowskiryneknieruchomosci​

Wnioski

Polski rynek magazynowy 2026 to nie będzie rok gwałtownych zmian, ale rok głębokich przekształceń. Koniec ery taniej siły roboczej i​​ spekulatywnego​​ budowania. Początek ery technologii, efektywności i selektywnego wzrostu. Firmy, które zaadaptują się do tych zmian – inwestując w AI, automatyzację i zieloną transformację – będą wygrywać. Te, które będą czekać na powrót „starych dobrych czasów", będą coraz bardziej marginalizowane. Polska logistyka​​ ma potencjał, by wejść w 2026 jako lider innowacji w Europie Środkowo-Wschodniej.​​ Pytanie tylko – czy będzie na nią gotowa?

https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/raport-rynek-magazynowy-w-polsce-3-kwartal-2025-axi-immo-najnowsze-dane/

https://helpfind.pl/aktualnosci/nieruchomosci/rekordowy-popyt-na-magazyny-w-polsce-przyczyna-dynamicznego-rozwoju-rynku-nieruchomosci-komercyjnych

https://www.trade.gov.pl/wiedza/era-zmian-w-e-commerce-to-nowe-wyzwania-dla-logistyki-2/

https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/polski-rynek-magazynowy-nabiera-tempa-eksperci-prognozuja-rekordowy-popyt/004vpl5

https://fleetlog.pl/aktualnosci/raport-mit-i-mecalux-60-magazynow-chwali-wdrozenie-sztucznej-inteligencji/

https://dlaprodukcji.pl/ai-w-magazynach-zwieksza-wydajnosc-w-60-obiektow-na-swiecie/

https://polskiprzemysl.com.pl/automatyzacja-i-sztuczna-inteligencja-w-magazynie/

https://xbsgroup.pl/blog/prognozy-i-trendy-w-logistyce-na-2026-rok-inteligentne-lancuchy-dostaw-zielona-transformacja-i-era-autonomii/

https://investmap.pl/rynek-nieruchomosci-komercyjnych-polscy-inwestorzy-za-zakupach-raport.a315366

https://natropienieruchomosci.pl/rynek-nieruchomosci-2026-prognoza-dla-polski-i-warszawy/

https://krakowskiryneknieruchomosci.pl/niepokojace-prognozy-26-polskich-firm-obawia-sie-upadlosci-w-2026/

https://www.logistyka.net.pl/aktualnosci/item/96640-piec-najwiekszych-rynkow-magazynowych-w-polsce

https://www.przelewy24.pl/blog/handel-transgraniczny-ecommerce-poradnik-2026

https://www.logistyka.net.pl/aktualnosci/item/96820-rynek-magazynowy-w-polsce-i-polowa-2025-najnowszy-raport-axi-immo

https://www.mecalux.pl/blog/trendy-w-logistyce-2026

https://pitd.org.pl/reports/pl/pl_0007_Logistyka-eCommerce.-Gdzie-jestesmy-a-gdzie-chcemy-byc-2.pdf

https://builderpolska.pl/2025/11/19/polski-rynek-magazynowy-2025/

https://nowoczesny-przemysl.pl/inwestycje-przemyslowe-w-polsce-2026/

https://logistica.pl/jakie-wyzwania-stoja-przed-logistyka-transportu-w-2025-roku-polska-perspektywa/